这一轮房价的快速上涨有一个非常明显的特点，那就是居民贷款的快速增加，外在表现就是M1的快速增长。

也就是说，这一轮房价的泡沫，你们的“贡献”也很大。如果你没有买房，你的钱还静静地躺在银行里。个人的感觉可能没有那么明显，但如果从整体考虑，千千万万个“你”的钱都躺在银行里，这是个庞大的居民储蓄。你没有买房，还有相当多的人在买房，他们在借你们的钱买房。房价涨了，他们的身价增长，而你的钱实际上缩水了。

而他们借你们的钱的成本则是相对较低的，谁让现在银行利率这么低呢，你不买房或买不起房，别人也会买房。而银行在这中间充当了“掮客”。

居民负债水平已经达到了历史高点

居民贷款的快速增加，也就意味着居民负债水平的快速增加。这里有一个数字，截止2015年底，个人房贷总额为14.18万亿人民币，其中仅2015年就新增了超3万亿人民币，一年时间增加了20%。

这是什么概念？2015年往前倒推20年，也不过12万亿左右，可以形象地说，现在1年购房贷款额度是以前4年的购房贷款额度，1年花掉了4年的钱！

这一切自然源于2015年的货币放水，一年时间利率降低了20%。

还有个整体杠杆率数据，2011年居民贷款整体杠杆率在17.5%左右，到了2015年杠杆率上升到了36.8%，而今年上半年这一数字达到了历史性的56.6%。

这一数字的快速上升，后果十分严重。因为这表明居民购买力的增加并不是因为收入水平的快速增长，而是大量银行贷款放大了购买力。今年以来一二线城市房价的暴涨，甚至东部中小城市房价在短时间内快速攀升，主要是因为这个原因。

杠杆率有上升就会有降低

截止2014年底，ZF的杠杆率是58%左右，企业的杠杆率在120%左右，这其中非金融企业的杠杆率高于金融企业的杠杆率，居民杠杆率在36%左右。实际上就是增加居民杠杆，鼓励居民多举债，消化多余商品。

居民举债能干嘛呢？小规模的举债不起作用，大规模的举债必然用于买房。

虽然通过举债短时间快速释放的购买力，让房地产业一枝独秀，但这显然不可持续。因为杠杆率不可能一直增加，所以才出现了“ZF和家庭可加杠杆，帮助企业降杠杆”的论调。实际上就是鼓励居民加杠杆，但现在居民杠杆也上升到了警戒水平了，2015年已经到了56.6%的历史高点。

居民杠杆已无空间

国家统计局的数据显示，2015年房地产行业的销售额达到了创纪录的8.73万亿人民币，而如果按照56.6%的杠杆率计算，居民实际出资约为3.78万亿人民币，剩下4.95万亿人民币是银行的钱。不要忘了，这些钱虽然是银行出资，但是记在居民头上的。

考虑贷款普遍为20-30年，如果算上利息成本，居民在未来20-30年内为这笔贷款付出的本息和可能超过10万亿人民币。

也就是说，居民在2015年花了8.73万亿购买的商品房，在未来20-20年内要实际支出账面资金在14万亿左右。虽然人民币会持续贬值，但这个数字仍然十分惊人。

所以，在房价上涨的背后，居民的“贡献”非常大，甚至公积金贷款都可以买三套房和商住公寓了，这进一步吹大了房价泡沫。导致现在东部地区，无论大小城市房价普涨的局面。

这一轮货币大放水，基本上榨干了居民杠杆空间，虽然稳定了GDP，但基本上没有可持续性。ZF、企业和居民三个杠杆都在高位。

老百姓手里都没钱了，未来还有什么工具刺激房价上涨？

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