近日，任志强在某闭门研讨会上谈及当前的房地产，分享了其对当下楼市的误区，及其对未来房价走势的分析。其核心观点有以下几点：

任志强：今年房价更高，跟货币毫无关系

一、房价跟货币毫无关系

任志强认为，房价之所以高，是因为这些城市的供需出现了问题，房价节节上涨，但供应完全跟不上需求的脚步。需求是跟着资源走的，哪里能找到工作，哪里享受更好的教育，这里的需求就一定不会降。

二、房地产仍然在走抑制需求的老路

任志强认为，单纯抑制需求的直接结果是每一轮调整的效果越来越差，越来越短命，以前的调整还能让房价稍微下跌一点，现在顶多是横盘整理，大家都在憋着。抑制需求并不等于消灭了需求，需求越来越淤积，对调整的消化速度就越快，他认为以前的调整还能带来一至两年的回调，现在可能只有一年，甚至连一年都坚持不了，房价还没下跌就要重新上涨了。

三、房地产市场分化越来越严重，大多数城市房地产毫无投资价值

任志强认为，全国均价1万左右的城市约有9个，均价2万的城市有10个，剩下那些中小城市平均房价只有4000左右，它们的数量是400多个，这么多的城市基本上吸引不了更多的刚需，更别谈投资进入帮助消化库存了。

四、城镇化不顺畅

城镇化有四个层面，分别是：

1、农民进城；

2、小城市人口向大城市转移；

3、大城市人口从市中心向郊区扩散；

4、形成城市群（都会区）。

任志强认为，目前第1、2个过程还算顺畅，但第3、4个过程并不顺畅。房价高企的几个城市像一座座孤岛，高耸在哪里，周边全是海水。

五、分城施策并没有想象得那么美好

分城施策的正面效果是因地制宜，但实际上，各地骨子里仍然是希望房价稳定或稳步上涨，中小城市更是如此。没有了房地产，可能什么都不是了。地方城市非常迷恋土地，掌握了土地，就能影响房价。

六、房地产对经济的贡献并不算高

任志强以美国为例，美国次贷危机后，房地产对经济的贡献度为12%以上，而我们只有8%，之所以大家觉得房价高，只是那么几个城市的房价太扎眼罢了，城镇化的持续推进必须要继续发挥房地产的引擎作用。

七、今年房价仍然是上涨的过程

任志强认为，几个独角兽城市很难倒下，今年的房价肯定比2016年的峰值更高，他认为当前的地价是房价的一半，但只需两年，地价就能追平此时的房价，因为这不是一个充分完全的市场。

八、房价上涨的逻辑

任志强认为，房价上涨是必然的。因为“人不离开茶不会凉”，这是亘古不变的道理，也因为这个道理，超高房价的城市也就那么几个，未来十几年中国大概只有20多个千万级人口的城市。

九、哪些人爱买房

任志强认为，真正有钱的人买房更多是为了追求更高档是居住条件，他们有更好的投资渠道，而且他们把流动性看的更重，只有那些靠工资生活的刚需和中产们，不愿意冒股市的风险，才会选择投资买房。

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