海外掘金（ID：gold1849） | 此木

中国人正在用另一种方式，对抗特朗普发起的贸易冲突。

那就是买下美国的房子，而且是好房子。买别人的房子，让别人无房可买。

最新的数据是，中国买家已经连续六年，成为美国住宅市场中最庞大的海外购房群体，稳坐第一海外大股东的宝座。

作为精准掌握美国房地产交易数据的机构，美国房地产经纪人协会（NAR）最近好好盘算了过去一年（2017年4月至2018年3月）里，外国买家都“抢”走了美国的哪些房子。其中不乏一些新动向，值得关注。

尽管2017年国内外汇政策趋严，美国房价高涨，依然挡不住中国个人赴美购房的热情。2017年4月至2018年3月的成交金额，仅比前一年略微下降4%，远远高于过去七年来的购房金额。

但就是这小小的4%，也让美国房地产紧张了一把。

此外，回望过去八年来中国赴美置业的历史，我们也发现，随着国内房地产市场的红利期渐渐远去，国人海外置业的需求也愈加急迫，购买力日渐强劲。

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作为美国房地产最大的外国买家，过去一年的购房金额才下降了一点点，就让美国房地产市场慌的一批。

美国房地产经纪人协会（NAR）的报告公布不久，华尔街日报(博客,微博)便推送了这样一条新闻。

尽管外汇管制越来越严，但美国房地产的第一大海外股东——中国买家依然是美国房产的主力军。购房金额略微下降了4%，仅次于2017年3月前一年的金额，远远超过了过去七个年头的情况。

这……算哪门子“套现”？

要说“套现”，也不是在住宅地产，而是在美国的商业地产。

今年第二季度中国投资者在美国共出售价值12.9亿美元的商业地产项目，仅买入不到1.3亿美元商业地产，十年来第一次呈现卖出金额远远超过买入金额的情况。

今年以来，国内大力去杠杆，除了地方政府，企业也难逃此劫。一些几年前在美国投资商业地产的企业，不得不着手出售海外项目以偿还自身的巨额债务。

另一方面，也算是机构投资者“见好就收”，享受了美国房地产长达六年时间的复苏阶段，也获得了不少收益，现在出手，不吃亏。

更重要的是，中国大力打击企业“非理性投资”，以公司为单位的海外地产投资被严厉遏制。

商业地产，主流的投资者来自机构和企业，而住宅市场，则主要是个人买家。在商业地产大幅卖出的同时，中国的个人投资者，依然看好美国房地产，并大幅买入。

商业地产与住宅地产，机构与个人，一出一进。要说套现，倒不如说是企业家们正常的逐利思维罢了。

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时过境迁，现在没有人敢低估中国人强大的购买力，以及大家强烈的海外置业需求。而且，有越来越多的中产阶级进入到美国房产市场中。

我们把2010年到2018年，中国人赴美购房的数据和其他国家做个比较，便能发现其中的历史变迁。

如果只看过去这一年（2018年3月之前这一年）的海外买家购房金额，美国房产市场似有衰退的迹象。但不与历史作对比，都没什么意义。

2016年4月~2017年3月（下图2017年一栏的数据）是外国人疯狂买入美国房产的一年，相较此前的一年，当年总的购房金额狂涨500多亿美元，增幅飙升到前所未有的49%，无论是成交金额还是涨幅，都创出历史最高纪录。

（前五大外国买家每年的购房金额；数据来源：美国全国房地产协会）

而刚刚过去的这一年，虽然外国买家的购房金额未能超过历史最高纪录，但也仅次于前一年的成绩。

在全球投资者奔赴美国购房的大潮中，中国买家的投资金额在最新一期的统计里，下降了4%，较去年少了13亿美元。但别忘了，前一年，才暴涨了44亿美元。今年的小幅下跌，既有内部原因，也有外部原因，我们后面再谈。

从2013年至今，中国在整个外国买家中始终独占鳌头。今年平均每七个买家中，就有一个是中国人。最喜欢购置美国房产的前六大海外买家中，中国贡献了304亿美元。

2011年，加拿大在美买房总额还是中国的两倍有余，那时，加拿大还是美国房产最大的海外买家。七年之后，中国在美国的购房金额已经是加拿大的三倍。

中国投资者的购买力和全球资产配置的决心，正在大幅增强。

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一边是中国买家强劲的购买力，另一边却是购房金额稍稍回落的信号，为何？

这次的回落主要受到美国国内市场的影响，一是房子很稀缺，好房基本靠抢。外国买家在信息获取速度上，自然拼不过当地的美国人。近水楼台先得月，说的就是这个道理。

（海外买家为什么不买美国房产？来源：美国全国房地产协会）

NAR进行了一项为什么不买美国房产的调查，获得最高赞同的回答是找不到合适满意的房子。

别说中国人难买到美国房子了，连美国人自己也很难买到房子。

一方面美国对来自中国的建筑材料如铝、钢铁等加收关税，使得建材成本升高；另一方面是美国劳动力供应短缺，越来越少的年轻人愿意从事又脏又累的建筑行业，导致这个行业正在向高龄化发展。

（华尔街日报8月1日报道）

造成的结果就是，美国房屋库存量从2011年一直处于下降的状态。

库存量已经相当紧张了，美国国内买房需求反而变得相当旺盛，更加挤掉了原本供不应求的房屋市场空间。

（美国房价和住房供应情况，美国全国房地产协会）

海外掘金在《美国最新季度增长创纪录，中美差距意外拉大，之后会怎么走？》也提到，特朗普上台后经济增长强劲，第二季度GDP达到4.1%，创下四年来最高纪录。与此同时，个人消费支出也增长了4%。就业率的持续上升、贷款利率还处于低位，估计以后这个本来紧俏的市场会变得更加稀缺。

二是房价上涨速度惊人，中国人偏爱的城市房价涨得已经爹妈不认了。由于一次性投入资金大，买房的决策时间也会被拉长。

加州占据了中国人房产交易38%的份额，依次是德克萨斯州（7%）、佛罗里达州（楼盘）（6%）、华盛顿州（5%）、乔治亚州（4%）、纽约（4%）。之前我们在《中国人海外买房版图悄悄起变化，哪些城市最受欢迎，哪些城市异军突起？》提到，最吸引中国人投资买房的前五座城市，分别是洛杉矶、旧金山、纽约、西雅图、波士顿。这些城市个个过去一年的涨幅超过7.5%，让不少投资者望而却步。

除了抢不到房子，资金问题也是让海外买家购房量下降的重要原因。例如贷款出现问题，以及资金出境困难等等。

不过，对于中国买家而言，则更多卡在了资金出境这一环。

中国人买房价格的中位数远远高于其它国家，而且热衷于中高端房地产。58%的中国人都是土豪做法，直接现金付全款，仅有37%需要美国的贷款（这个比例在印度高达78%）。因此中国人会筹不到钱？不存在的。恶意揣测一下，想要贷款投资又拿不到贷款的人可能多来自我们友好邻邦。

富有的中国人不是没钱，而是有钱也拿不出来。政府只允许中国居民每人每年向境外汇款5万美元，并要求银行报告资金用途。当最近巴黎的豪宅市场回暖的时候，人们发现频繁露面的中国和俄罗斯人的身影渐渐变少了，倒是沙特阿拉伯和阿联酋揣着金子银子大把出现。放在美国市场，也同样如此。

严厉的外汇管制让人只能望洋兴叹。

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虽然如此，中国投资者对美国住房投资的热情依然不可小觑。

特朗普常常抱怨中国人抢了他们的工作，他还忘了说，我们也“抢”了他们1%的房子。

早几年拥有火眼金睛明智入场的投资者们目睹了房价的大幅上涨，现在已经赚了不少钱。今年选择“套现”的中国卖家，在全部外国卖家中的比例从去年的7%上升到12%，但仍少于2016年15%。

一些人见好就收，另一些人选择继续持有。

在美国买房子用来干嘛呢？ 在美国住房的五大海外买家中，其余四个国家的买家，大部分都用来自住，或者满足度假需求。用来投资的不足两成。

而中国人这一个群体，明显更具有投资理念。选择买房出租，坐收租金收益的人群，以及期待买一个好的学区房，“以房养学”的这两类买家，累计占了一半。这个比例，远远高于其他四个国家的购房群体。

虽然房子贵了许多，近两年全美房产交易总额稳定在1.6万亿美元左右，说明市场仍然良性运行着。而且从房价走势看，未来房子增值空间还是会很大。

再以中国投资者最为关注的五个城市为例，洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约、波士顿这五座城市，预计未来一年房价涨幅都在8%左右，有的升值超过了10%。

根据Zillow的数据，洛杉矶房价在过去一年上涨了8.7%，未来一年还将上涨12.1%。旧金山过去一年上涨9.8%，预测未来一年还将上涨7.8%。

西雅图目前市场最火热，根据居外网数据，去年它是中国消费者买房成交量最高的美国城市。过去一年房间上涨高达11.3%，纽约为7.8%。Zillow给这四所城市的市场健康度都打了8.8以上（总分为10）的高分。

波士顿也有很大看头，未来一年预测将上涨8.3%，不过投资需要相对谨慎，优质房源需要更加仔细挑选。

美国经济持续向好，加上供不应求的市场，房产强劲的增长势头不会减弱。如果有充足的现金流，考虑到美元的坚挺，很多人会选择加大对美国的投资。

你方唱罢我登场，机会一直都在。

参考资料：

1、美国全国房地产协会报告：

2018 profile of international transactions in U.S. residential real estate

2、Zillow https://www.zillow.com/home-values/

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