众所周知，二手房交易价格是买卖双方决定的。有的人为了少缴税，故意做低价格。有的人为了多贷款故意做高价格。此时就需要银行来做评估。但有朋友发现银行做出来的评估价比市场成交价要低很多。

为什么需要银行做评估呢?成交价和评估价有什么不一样?

1、评估价与成交价肯定不一致

成交价只是个别房屋的交易价格，而评估价是市场总体价格水平，因此二者不会一致，成交价围绕市场价格上下波动，成交价格只是评估价格的参考。

2、银行评估价并不一定等于成交价

当你申请房贷时，银行会对标的物(抵押物)有一个评估价，再给一个抵押率(一般不超过80%，也就是所谓的2成首付)，但这个评估价理论上跟成交价没什么关系。

银行评定评估价通常有两种方式，内评和外评。内评就是本行的内评师(通过银行组织的内评师考试)根据掌握的市场情况，结合该区域楼盘成交价(比如二手房中介APP查询)，制定评估价。而外评则是通过委托房地产评估机构，由有房屋评估资质的评估师进行评估。最后结合内评和外评，决定该房屋平均价格。

也就是说，评估价和成交价来源不同，不一定相同，可能差的挺远。

3，银行有可能是在防止“零首付”

小小金融提醒，如果房价涨幅过快，为了防范风险，银行会压低二手房的评估价格，评估价格越低，客户贷款的额度也就越少，实际支付的首付款就越多，银行越安全。

比如，某套二手房市场公允价为100万，按正常操作，应该是首付20万，贷款80万，但买房双方和中介欺骗银行，将成交价定为125万，这样首付理论上是25万，贷款100万，但卖方实际收到的是125万房款，那么事先约定将多于原成交价的25万元返还给买方，这样买方付了25万首付，收回了25万，相当于没有拿首付，也就是零首付。

这种行为是银行严厉打击的，所以银行会根据内外评估价和成交价进行比对，如果相差太远，会按照评估价核定房屋价格，再予以贷款，而不是你说成交价是多少就按照这个给你8成贷款。

4、评估价低才能覆盖银行费用支出

假设房子抵押给银行，按照评估价从银行抵押贷款，如果到期不还贷款，把房子甩给银行，银行需要拍卖房子，才能变现，各种环节都需要费用支出。因此，银行评估价肯定要比市场成交价低，这样拍卖所得才能高于贷款损失，才能弥补各项费用支出。

小小金融提醒，在出现评估价低于市场交易价的情况时，一般出现在当地房产价格普遍大涨，正在上行期时。

影响评估价的因素有很多，评估公司的计价标准是一方面，银行授信方面的要求也是一个考虑因素。一般在房价大涨，上星期时，银行会考虑让评估公司适当压低价格，主要是出于整体风控的考虑。

另外，评估公司每年在银行是需要准入的，银行会对评估公司总体业务的评估价格倾向方面有考核，如果评估价普遍较高，会适当退出，所以评估古时出于这方面考虑，评估价一般不会做得很虚高。每一套房子都有最高抵押率 ，一般银行要求住宅抵押率最高不得超过70%，个别银行可能会有放宽。

另外深圳今年发布的“三价合一”，就是将备案价、房管局评估价、银行评估价三个价格归一，防止高评高贷，降低杠杆，减小银行金融风险。其他城市也会陆续的形成这种模式以此来减少风险。

责编|扒叔

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