《法制日报·社区版》3月29日10版对福利集资房生意效力问题进行了报道，经由过程相关案件可以看出，福利房上市生意并不违反国家的强制规定，依法签订的房屋生意条约同样受到司法保护。然而，假如买卖营业工具是一处违建，条约效力若何?又当若何处置?

2013年3月，李某与唐氏父女二人签订《房屋生意协议》，约定唐氏父女志愿以12万元的价格将一套2003年自建的顶层房屋出售给李某；唐氏父女必须将水电气光纤零丁过户在李某名下，用度由李某承担。协议签订后，李某向唐氏父女全额支付了购房款。

然而，因为该房没有解决房屋产权证书和批建手续，以是水电入户问题无法办理，导致李某无法正常栖身。多次协商未果后，李某将唐氏父女起诉至法院，哀求讯断双方签订的《房屋生意协议》无效，并要求唐氏父女返还其购房款及资金占用利息。对此，唐氏父女庭审时辩称，签协议时，李某明知没有产权证书还要购买，是以条约有效。

一审法院审理后觉得，因为双方均未出示诉争房屋的权属证书，且唐某承认该房屋系自建，未按城乡筹划法相关规定申请解决扶植工程筹划许可证，违反司法、行政律例的强制性规定。根据条约律例定，违反司法、行政律例强制性规定签订的条约应为无效条约农村二层别墅图纸。据此，法院认定双方签订的《房屋生意协议》自始无效，判令唐氏父女返还李某购房款12万元及资金占用利息。

唐氏父女不服一审讯断，提起上诉称，李某觉得他们的房屋没有产权证，无权惩罚，是以条约无效，这种说法站不住脚，由于按照最高人夷易近法院《关于审理生意条约胶葛案件适用司法问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人对标的物没有所有权和惩罚权为由主张条约无效的，法院不予支持。

重庆市第三中级人夷易近法院终审后，认定条约无效，驳回上诉，保持原判。

■以案释法

未审批自建房生意不受保护

法院二审觉得，最高人夷易近法院的该规定是对“无权惩罚”这一司法问题进行的解释，条件是标的物属国家容许自由流畅的物品。而本案诉争房屋已违反城乡筹划律例定，不能作为生意条约中的标的物，故本案不能适用上述执法解释。

法官表示，违法违章自建的房屋与福利房、集资房、自建房不合，这种生意行径不受司法保护，公夷易近该当审慎购买自建房。假如确凿必要购买自建房屋的，应查询该房是否已依法解决了扶植工程筹划许可证等相关司法文件，是否具有房屋产权证，从而确保该自建房是司法容许可以生意的。二层小别墅设计平面图

此外，现实中也存在违法违章的自建房屋在生意时无产权证，但之后实行相关审批手续终极取得产权证的情形。法官提醒，若公夷易近购买此类自建房，建议在生意条约中就自建房屋产权证取得后产权的归属问题进行约定，以防止取得产权后双方再次发生争议。

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